1、物业管理用房应按什么比例配置？产权归谁所有？
答：《淄博市物业管理办法》第二十九条规定：建设单位应当按照开发物业总面积3‰的比例在物业管理区域内无偿提供物业管理用房，最低不得少于80平方米，产权归全体业主所有。规划行政管理部门在规划许可时应当明确物业管理用房的具体位置以及相应面积。建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应当提交物业管理用房配置的相关资料，经审核符合条件的，方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记。
2、业主是否可以擅自将住宅用房改为经营性用房？
答：《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”
法律虽然没有明确禁止业主将自己的住宅改为经营性用房，但对这一行为进行了限制：一是必须遵守法律、法规和管理规约的规定。二是应当征得有利害关系的业主的同意。这里所说的“有利害关系的业主”通常是指改变房屋用途可能影响其利益的业主。也就是说，业主要想将住宅用房改为经营性用房，在遵守相关法律、法规的基础上，还必须通过协商，征得有利害关系的所有业主的同意，有利害关系的业主可以实行“一票否决权”，限制这一行为，维护自己的权利。换句话说，只要一个有利害关系的业主不同意，即使其他人都同意，当事人也不得将住宅改为经营性用房。
3、哪些事项应该由业主共同决定？
答：《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
4、物业共用部位、共用设施设备包括哪些部分？
答：根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998] 第213号）第三条规定：共用部位是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
5、业主委员会越权业主该怎么办？
答：业主作为物业管理区域内物业的所有权人，不仅对建筑物专有部分享有专有权，对共用部分享有共有权，同时作为小区成员还享有成员权，业主通过业主大会的形式，通过民主协商，个人利益服从共同利益，少数人的利益服从多数人的利益，采取多数决定或绝对多数决定的方式决定小区物业管理、处分、使用等事项。
由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督，侵害业主权益的事件不断出现，在实践中引出了不少矛盾和纠纷。
遇到这种情况业主可以向物业管理行政主管部门投诉调处；也可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式，来避免业主委员会的越权行为等。
6、楼道内的照明灯该由谁负责维修？
答：应由物业公司负责维修。楼梯间的照明灯属于公共设施设备，它的日常运行维护费用包含在物业管理费中，但楼道公共照明的电费本着谁收益、谁承担的原则应由业主分担。
7、房顶漏水到底应该谁来修？
答：分几种情况。国务院《建设工程质量管理条理》第四十条规定，屋面防水最低保修期限为5年，如果你的房子没出保修期，应该由开发商负责维修；如果已经出了保修期，屋面防水的大修、中修工程，已经缴纳物业专项维修资金的，从专项维修资金中列支，未缴纳的由本楼或本单元的全体业主分担。
8、物业公司为业主换水龙头该不该收人工费？
答：首先我们要先了解物业管理的内容，物业管理的基本内容按服务性质和提供方式可分为三种：常规性公共服务、针对性专项服务和委托性特约服务。
常规性公共服务面向全体业主和物业使用人，目的是保证物业的完好和正常使用，保证小区内住户的正常生活秩序，美化人们的生活环境，这一服务是物业管理企业提供的基本服务，内容通常在物业管理委托合同中明确规定，业主和承租人不需额外提出要求。这项服务大致包含六项内容：房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、公共保结服务、绿化养护管理、公众代办性质的服务如：代收代缴水电费、煤气费等公共事业性费用。
针对性专项服务是物业管理企业为改善和提高住户的工作生活条件，满足其中一些住户的一定需要而提供的各项服务工作。一般是指物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准予以公布，当住户需要这项服务时，可自行选择。如：家政服务、商业服务、金融服务、中介服务等。
委托性特约服务是为满足小区内个别住户的委托而提供的服务，一般未在合同或专向服务中设立。
为业主家里换水龙头是属于委托性特约服务，物业管理服务费是物业公司提供常规性公共服务而获得的报酬，并不包括专项服务和特约服务的报酬，因此业主要求物业公司提供专向服务和特约服务应当另外支付报酬，具体数额由双方协商确定。
9、建设单位已经聘请了物业服务机构，业主是否有权更换？
答：按照《物业管理条例》、《淄博市物业管理办法》相关条款的规定，在业主大会选聘物业管理企业之前，开发建设单位应当选聘物业管理企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同可以约定期限。前期物业服务合同期限未满，业主大会选聘新的物业管理企业的，前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止，但业主大会要求物业管理企业退出的，物业管理企业应当退出。
前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的，物业管理企业应当于期满前2个月通知业主。
10、什么情况下住宅小区应当成立业主委员会？如何成立？
答：《淄博市物业管理办法》第九条规定：“符合下列条件之一的，建设单位、物业管理企业或者业主（超过20％）可以向区县房产行政管理部门提出成立业主大会的书面要求：（一）新建物业入住率达到50%以上的；（二）物业入住率达到30%以上并且首套房屋业主办理入住手续已满2年的；（三）非新建物业具备实施物业管理条件的。”
区县房产行政管理部门接到成立业主大会的书面申请后，应当和物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）组织成立由业主代表和居民委员会成员组成的业主大会筹备组。
筹备组负责下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟定《业主大会议事规则（草案）》和《业主公约（草案）》；（三）登记和确认业主身份；（四）确定业主委员会委员产生办法；（五）其他准备工作。
筹备组应当自组成之日起30日内，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会、制定业主大会议事规则和业主公约等。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
11、物业服务费到底做什么用的？有哪几部分构成？
答：《淄博市物业服务收费管理实施细则》第十四、十五条规定业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，期于全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3）物业管理区域清洁卫生费用；
4）物业管理区域绿化养护费用；
5）物业管理区域秩序维护费用；
6）办公费用；
7）物业管理企业固定资产折旧；
8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9）经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
12、物业维修资金如何收缴、管理和使用？
答：物业公共维修资金是《物业管理条例》确立的一项制度，在《物权法》中也有具体体现。该资金应由房屋买受人交纳（房价总额的2％），由开发商在房屋出售时代收，在办理房屋产权登记时，统一由房产行政管理部门监管，保障该资金的安全。
物业公共维修资金，由房产行政部门部门按照统一交纳、专户储存、专款专用的原则进行管理。
物业公共维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的更新、改造。 
物业管理知识问答（二）
1、小区内绿地改建停车位等应怎样办理手续？
《物权法》第七十三条规定：“建筑规划区内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”
第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主同意。”
因此，绿地改建停车位等，须经专有部分建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。然后再到相关部门办理法定手续。
2、小区内的停车泊位归谁所有？业主支付的车位租赁费归谁所有？该怎样支配？
业主在买房时，可以通过签订合同的方式从开发商处获得车位的归属。但占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有。（《物权法》第七十三条有明确界定。）
由于使用和管理的需要，将共有部分的车位租赁给部分业主使用，又属于共有的专有使用权。这部分业主所付出的费用既租赁费，也就是使用费。这部分费用的归属，从性质上来讲作为共有权益收益，应归全体业主按份所共有，既扣除物业管理企业必要的劳务以及建设停车位和购买必要的附属设施费用之外，剩余部分应当充入小区物业维修资金或由小区全体业主共同支配。
3、出租房物业费应由谁交？
《淄博市物业管理办法》第42条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”依据上述规定，业主向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主个别局物业服务合同应尽的义务。
房屋出租合同中对物业管理费的交纳有约定的话，应依照约定。但业主与承租人的约定只能约束合同中作出约定的双方，不能以此对抗物业管理企业。如果合同中约定承租人交纳而承租人未交纳的，作为承担连带责任的业主应当交纳。但其交纳后，可依据与承租人在合同中的约定向承租人追偿。
4、小区业主是否又权审查物业管理企业费用支出？
这要看小区物业管理费的形式。国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业管理费用。”也就是说，物业管理费有两种存在形式。
“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行包干制的，物业公司每年公布一次收支情况，业主大会主要考核物业公司的服务质量，没有审计权利。但是实行酬金制的，五月管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少与一次公布物业服务资金的收支情况。业主大会或者业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
《物业服务收费管理办法》第十三条规定：“物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。”
5、因五月管理企业在履行物业管理义务中存在瑕疵，业主要求降低物业管理费是否合理？
物业管理企业未按照约定为业主提供符合双方约定的标准服务，系违约行为，应承担违约所产生的法律后果。鉴于业主实际上已经接受了物业管理企业的物业服务，可适当减少应交的物业管理费金额。
物业管理企业违约行为主要表现在：对公共部位、共用设施设备维护管理不善；对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职能，造成物业环境恶化；未经业主同意，许可他人利用物业设置广告等经营性设施，或者将物业管理权发包给他人等。如果业主或业主委员会有证据证明物业公司存在上述违约行为，物业公司应承担响应的违约责任。
6、装修时，私自拆改承重墙是否违法？
《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主形式权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”房屋的承重结构是建筑物的重要共有部分，是绝对不能私自拆改的。
7、物业管理企业的哪些事情需要业主委员会协助管理或者需要向业主委员会汇报？物业管理企业不配合业主委员会的工作，业主委员会该怎么办？
业主委员会有权力和义务按照法规规定和物业服务合同约定，监督物业管理企业的工作。一般来讲，业主委员会主要是在服务质量与财务监管两方面形式监督权力。服务质量应根据物业服务合同约定来评判，财务监管主要包括按实结算部分的收支情况、公共收益情况、维修资金使用情况的监督管理。
物业管理企业读业主委员会的工作不配合的，业主委员会应根据物业服务合同约定向物业管理企业交涉，要求其履行物业服务合同规定的义务。物业管理企业拒绝履行服务合同规定的义务，拒绝接受业主委员会监督的，业主委员会应当向全体业主公告，并可以召开业主大会解聘物业管理企业，直至追究物业管理企业的违约责任。
8、物业管理企业私自经营小区的共有部位或者共有设备，业主如何维权？
根据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理企业停止经营。如果物业管理企业不停止经营的话，那么利用共有部位或者共有设备赚的钱，应归全体业主所有。可将这部分收益补贴物业管理费的不足，也可直接纳入维修资金中。
9、刚买的新房在办理入住手续时，有的物业管理企业要求一次性交纳一年的物业管理费用，否则不给办理入住手续。提前预收物业管理费是否合理？
考虑到物业管理企业的正常运转，预收一定的物业管理费是合理的，有关法规也允许物业管理企业预收费用（如实行酬金制的）。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季度、按月收取的，如果一次性、长时间预手各项物业费用就不合理了。
10、开发商收取物业费作为交房条件是否合法？
部分开发商在交房时，要求购房人以先行支付物业服务费等作为入住条件，是没有法律依据的。物业服务费是物业管理企业基于物业管理合同向业主收取的服务费用，应由物业管理企业收取，而不应由开发商收取。开发商应按《商品房买卖合同》的约定按期交房，如以交纳物业服务费做房屋交付前提条件，至逾期交付房屋的，开发商应承担逾期交房的违约责任。
依据《合同法》第六十七条规定，当事人互负义务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。依据合同约定和上述法律规定，除合同中约定以购房者支付物业服务费作为房屋交付条件的，开发商不得以购房者先行支付物业服务费用作为房屋交付条件。购房者虽有交纳物业服务费的义务，但权利人应为物业管理企业，而不是开发商。如因此使开发商逾期交付房屋的，开发商应承担逾期交房的违约责任。
11、业主交纳的车位费是地面使用费还是车辆保管费？二者有何区别？
小区物业服务企业在停车泊位上收取的一般是使用性收费，不是车辆保管费的性质。我国《合同法》的第19章专门规定保管合同。保管合同又称寄托合同、寄存合同，是保管人保管积存人交付的保管物，并返还该物的合同。保管合同以物品的保管为目的，停车泊位的使用并没有此目的，也不存在物业服务企业返还车的行为；保管合同转移标的物的占有，而停车泊位的使用并不转移对车的占有，也没有占有的意思表示；停车泊位的使用合同是承诺性合同，不以车位的实际交付为合同成立要件，更不以车辆的交付为要件，而保管合同属时间性合同，以车辆的实际交付保管时才成立。车位合同的标的是车位范围内场地设施的使用权，而保管合同的标的是车辆。停车泊位使用合同，供方提供的是场地使用权和服务，保管合同提供的除服务之外主要还是对标底物的返还的保证；停车泊位使用合同的价格依车位的大小及车为的紧张程度随市场波动，而车辆保管合同则通常要与车辆的价值相关联。停车泊位使用合同如使用人不支付费用，对方没有留置权，而对车辆保管合同言，法律赋予了留置权。
12、业主小区内被打物业公司是否承担责任
    案例：卢先生夜间回家时，在高层电梯里被歹徒用砖头砸伤。卢先生遂向人民法院起诉，状告物业管理公司违约，未尽到安全保护的义务，要求物业公司赔偿其损失。但是，人民法院却判决驳回卢先生的诉请。卢先生由此产生疑问：物业公司与业主签订了《物业管理服务合同》，向业主收取了物业保安费的情况下，物业公司对业主人身受到的伤害是否应承担民事赔偿责任？
    解析：卢先生与物业管理公司签订了《物业管理服务合同》，双方形成的是合同法律关系，只要物业管理公司按照《物业管理服务合同》中约定的保安服务事项履行了合同义务，物业公司便不承担业主的人身保险责任。虽然物业管理公司在合同中承诺了保安服务，但这种“保安”系确保物业使用的方便安全，以及小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。担负业主的人身、财产安全已经超出了《物业管理服务合同》约定的一般保安服务事项。对于业主的人身、财产损害赔偿责任，可由物业管理公司与业主在物业管理合同中作出特别约定，没有特别约定的，物业管理公司不承担业主的人身、财产损害赔偿责任。由于卢先生与物业管理公司在《物业管理服务合同》中没有上述特别约定，因此法院判决物业管理公司不承担卢先生的损害赔偿责任。
13、小区内车辆被盗物业公司是否应承担责任
    案例：A公司购买了一辆面包车，该车由其职员周某上下班开回某小区停放，A公司按月交纳停车费。某日早上，周某取车时发现该车不翼而飞。A公司在报案之后，向人民法院提起诉讼，以物业公司违反保管合同为由，要求物业公司赔偿其损失。但是，人民法院却判令驳回A公司的诉请。A公司不解：自己已经按月向物业管理公司交纳了停车费，物业管理公司应当有保管的义务，为什么车在小区被盗，物业公司却不用承担赔偿责任？
    解析：本案中，人民法院认定物业管理公司收取停车费、发放停车证、指定停车位等行为并不表示A公司与物业管理公司之间成立了保管合同。保管合同是指双方当事人约定一方将物交付他方保管的合同，保管合同的成立不仅须有当事人双方的意思表示一致，而且须有寄存人将保管物交付保管人，寄存人交付保管物是合同成立的要件。A公司将车停在物业管理公司指定的停车位并不表示其已将车的保管责任转移至物业管理公司，A公司支付了停车费并不表示其与物业管理公司成立了有偿保管合同。因此，法院判决对A公司的赔偿请求不支持。
14、房屋质量缺陷能拒物业费吗
    问：我购买了一处房产，现发现该房质量有问题，我一直在和物业公司交涉，要求维修，请问，在物业公司将房屋维修好之前我能否拒交物业管理费？
    答：一旦你在办理完接收手续（即入住手续）之后才发现房屋存在质量问题，则分两种情况区别对待：（1）若房屋质量不是主体结构存在问题，未严重到足以解除购房合同的情况下，则应继续交纳物业管理费。因为房屋质量问题是基于你与开发商签订的购房合同，，当质量问题较小，不足以解除购房合同时，如装修工艺稍次，局部出现渗漏等，你应与开发商协商解决房屋质量问题或索取经济补偿。物业管理费是业主有偿享受物业管理服务所发生的费用，业主只要实际接收了物业就享受了服务，因而必须向物业管理公司支付管理费。房屋质量问题与物业管理问题分属于两个不同的范畴，二者不能混为一谈。（2）若质量问题严重到可以解除合同的程度，在合同解除之前，业主仍应交纳物业管理费，直至合同解除为止。
15、开发商承诺的物业管理服务内容没有兑现怎么办
    某小区业主问：购买某楼盘房子的时候，该楼盘开发商承诺以后物业公司会提供24小时热水，受此吸引才买了房子。然而，等拿到房入住后，却发现没有这一服务。想问一下可否就这一点要求开发商赔偿损失？
    答：首先需要确定的是没有提供24小时热水服务的原因。第一种情况是，该楼盘不具有供应热水的硬件设施，或者虽然有硬件设施但不能满足24小时供应。第二种情况是，开发商选择的前期物业管理公司未按前期物业管理合同的约定提供该项服务。第三种情况是，业主选择的物业管理公司未按物业管理合同的约定提供该项服务。第四种情况是，由于使用成本等原因，大部分业主不愿使用该项服务而未要求物业管理公司提供。
    在上述第一、二种情况，开发商均应承担责任。第一种情况下，开发商未按承诺配置供应热水的设施，显然属于违约行为。第二种情况下，虽然是物业管理公司违约，但前期物业管理公司是开发商选择的，开发商有义务督促其严格履行前期物业管理合同；若其未提供开发商承诺给业主的服务，开发商应向购房者承担责任。
    在上述第三、四种情况，则一般不能归责于开发商。第三种情况下，违约的是业主选择的物业管理公司，与开发商之间不存在因果关系，业主只有根据物业管理合同向物业管理公司追究违约责任。第四种情况下，是业主大会决定不实施该服务，并非开发商或物业管理公司的原因，个别希望使用该项服务的业主此时一般只有尊重大部分业主的选择。
16、未签物业管理协议书，业主可不交管理费吗？
    某小区业主问：我们小区的物业是由开发商自己的物业公司管理的，该物业公司并没有和我们业主签订物业管理服务协议，请问我们是否可拒交物业管理费？
    答：近年来，随着住宅小区实行物业管理的普及，物业公司与业主之间的纠纷日渐增多，本案就是一例。本案的关键在于物业公司与业主之间受否成立了物业管理服务合同关系。
    《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，物业公司向业主提供住宅小区内房屋建筑及附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、安全防范、公共绿化、道路等的统一维修和服务活动。业主事实上享受了这些物业管理服务，也就是接受了物业公司履行的义务，双方之间形成了事实上的合同关系，业主应当按照物价部门核定的标准交纳物业管理费用。